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律師實務 ▏中介公司對房屋購買人資格是否有實質審查義務

發布日期:2019-01-04 來源:華商龍崗律師

案件事實


2016年9月,買賣雙方深圳中介公司撮合下簽訂《房地產買賣合同》。同時約定,簽訂《房地產買賣合同》之日即為居間成功之日,買賣雙方各按照總房款的1.5%向中介公司支付傭金(居間費)。同日,買方簽訂了《傭金必要費用確認書》。

合同簽訂后,因買方不具備購房資格,未繼續履行《房地產買賣合同,買賣雙方自行解除合同,買方同意賣方9萬元的定金予以沒收方向深圳市某基層人民法院起訴該中介公司,要求中介公司未能告知其未具有購房資格,承擔9萬元的損失,中介公司同時反訴買方要求支付傭金及必要費用共計3萬元

買方在起訴狀中聲稱,中介公司已經明確告知買方“個人所得稅滿三年就可以滿足購深圳房產的條件”,并且被買方承認“自己有繳納個人所得稅并且很多年。” 

根據《深圳市人民政府辦公廳關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見深府辦〔2016〕12號第四條明確規定“能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房”。

上述買方自述,可以清晰的知道中介公司已經在訂立合同之前,明確告知深圳購房的有關條件,買方也自認為繳納個人所得稅并且很多年。買方最終不具備在深圳購買普通商品住房的資格是因為其未能提供連續繳納個人所得稅的有關證明,因為某些月份的個稅繳納數額為0。



法院判決意見


    BENANJINGSHENZHENSHIZHONGJIRENMINFAYUANZUIZHONGRENWEI,ZHONGJIEGONGSICUCHENGSHUANGFANGDANGSHIRENQIANDING《FANGWUMAIMAIHETONG》,QIYIWUYIJINGLVXINGWANBI,DUIQIGOUFANGZIGEYINGGAIRUSHIGAOZHI,DUIYUMAIFANGSHIFOUJUYOUGOUFANGZIGEMEIYOUSHIZHISHENCHADEYIWU。ERMAIFANGYINGDANGDUIFANGWUXIANGOUZHENGCEYOUSUOLEJIE,QIE“ZUOWEIWANQUANMINSHIXINGWEINENGLIREN,GENGYINGSHENSHENQIANDINGHETONGHEXIEYI,BINGDUIZIJIDEMINSHIXINGWEICHENGDANXIANGYINGFALVHOUGUO”。GUFAYUANZHICHILEZHONGJIEGONGSIDESUSONGQINGQIU。


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律師評析


房屋中介作為居間人,根據《合同法》其負有的義務包括提供訂立合同的機會、向委托人報告、不得隱瞞與合同訂立有關的重要事實和禁止虛假陳述的義務。房屋中介基于合同法、誠信原則、以及合同性質,對合同的相關事實具有合理調查的義務。

然而關于中介方在合同訂立過程中對買方購房資格的審查義務卻缺乏法律的明確規定,這也使得裁判者在司法實踐中缺乏指引。就買方購房資格的問題而言,從京滬兩地的判例來看,呈現出兩種截然不同的意見:以北京法院為代表的意見認為,即使合同沒有約定,中介公司根據其職業規范也應當承擔該義務,在交易過程中,僅僅憑借書面告知買方并收到買方的反饋不足以證明其充分履行了審查義務,還應當實際核實買方的購房資格。以上海法院為代表的司法意見認為中介公司不負有審查買方購房資格的義務,只需促成合同成立即可。

兩種意見雖然都有依據,但都存在不足之處。就前一種意見而言,將房地產中介的內部管理規范引入對外的民事法律關系中,從法理上并不妥當,而且從實踐來看,這種觀點給居間方施加了過重的審查義務,加重了居間人的負擔,不但不利于降低交易成本,也造成了合同當事人之間的不信任。

就后一種意見而言,完全免除居間方的審查義務則走向了另一個極端,無論如何,在房地產限購政策在全國遍地開花的今天,買方購房資格無疑已經成為合同簽訂的重要事項:盡管購房資格本身不影響合同效力,但從主體的意思表示來看,合同當事人顯然不想達成一樁難以實現的交易。

因此,中介公司應當負有向雙方當事人報告購房資格的義務,而報告的前提在于對該事項的了解。此外中介公司作為專業的房地產交易機構,對于限購政策的內容的了解應強于作為一般人的買賣雙方,因此借助其專業知識有助于降低交易成本,提高效率。

綜上,本律師認為,房屋中介對買方的購房資格應承擔初步審查義務,沒有實質審查的義務。中介公司要告知購房者購房資格的條件以及查詢購房資格的途徑,要求購房者填寫其具有購房資格的聲明,必要時可以審查諸如納稅記錄等原始資料,但應當以審查買方自行提供的為限。在履行了以上義務的基礎上,如果因出現買方提供錯誤或者虛假聲明、信息導致合同嗣后無法達成交易,則居間方不應承擔責任。如果中介方不能證明其履行了初步的審查義務,則應當按照具體情形返還全部或部分中介費。


(BENWENTUPIANLAIYUANWANGLUO)

作者:劉澤華
廣東華商(龍崗)律師事務所 
合伙人律師

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